<<借地の評価は？知らないと損する査定の話>>仲介手数料無料の不動産をお探しなら東新ハウジング株式会社へ

2024年03月11日

借地権付き物件を売却しようと考えたとき、多くの方が戸惑うのが「いくらで売れるのか？」という点です。

 

所有権付きの不動産とは異なり、借地権には独特の評価方法が存在します。実際、正しい知識がないまま査定を受けてしまい、大幅に安く見積もられてしまったというケースも少なくありません。

 

まず、借地権とは「土地を借りて使用する権利」であり、土地そのものを所有しているわけではありません。ですので、売却の対象は「土地の権利の一部（借地権）」と「建物」の二つとなります。査定時にはこの両方を個別に評価する必要があります。

 

借地権の価値を評価する際には、「底地価格 × 借地権割合」で求めるのが基本です。たとえば、土地の所有者（地主）が所有する土地が1㎡あたり100万円であれば、それに対して借地権割合が60%であれば、借地権価格は1㎡あたり60万円と計算されます。

 

この「借地権割合」は国税庁の路線価図で地域ごとに定められており、一般的に60〜70%が相場です。ただし、実際の取引ではこれに加え、建物の状態、契約内容、残存期間、再建築の可否など、複数の要素を加味して価格が決定されます。

 

ここで注意したいのは、借地権付き物件の建物が非常に古い、または未登記である場合。こうした物件は、建物自体の評価額が低くなってしまうため、査定額が全体的に安くなりがちです。また、契約書が見つからない、名義変更の記録が曖昧といった場合も、評価が下がる要因となります。

 

さらに、地主の承諾が得られにくいケースや、名義書換料・譲渡承諾料が高額になることが予想される場合も、買主にとってのリスクが高くなり、査定価格に影響が出ます。

 

ここで実際に私が町屋で扱ったケースをご紹介します。売主様は借地付きの古家をお持ちでしたが、「借地だからたいして値がつかない」と思い込んでいらっしゃいました。しかし、周辺相場と借地権割合をもとに丁寧に再評価したところ、想定よりも300万円以上高い価格で成約することができたのです。

 

このように、借地だからといって安くしか売れないわけではありません。正確な資料に基づき、地域事情や地主との関係も踏まえて査定すれば、適正価格、あるいはそれ以上の評価がつくこともあります。

 

不動産の査定は「数字の根拠」と「背景事情」をどこまで読み込めるかが大切です。借地特有のポイントを見落としてしまうと、本来得られるはずの価値を逃してしまう恐れがあります。

東進ハウジングでは、借地案件の査定実績が豊富にございます。荒川区をはじめとした東京23区の地域性を踏まえた査定を行い、売主様の大切な資産を、できる限り高く、かつスムーズに売却できるようお手伝いしております。

 

「これは価値がないかもしれない…」とあきらめる前に、一度ご相談ください。借地にも、きちんと評価されるべき価値があります。