<<境界確定って何？実例で学ぶトラブル回避法>>仲介手数料無料の不動産をお探しなら東新ハウジング株式会社へ

2024年03月17日

不動産を売却する際に意外と見落とされがちなのが「境界の確定」です。

 

特に都市部では隣地との距離が近いため、境界線が曖昧なまま長年放置されているケースも少なくありません。しかし、売却や建て替えを進めるうえでこの「境界未確定」が思わぬトラブルを引き起こすことがあります。

 

境界確定とは、簡単に言えば「この土地の端はここまでです」と隣地との間で合意し、測量を行って明確に記録に残す作業です。これを行うことで、後の建物建築、塀の設置、売却時の価格交渉など、あらゆる場面でのトラブルを防ぐことができます。

 

古くからの住宅地にある借地物件の売却において、隣地所有者と境界についての記録が一切残っておらず、「なんとなくこの辺り」という口頭ベースの状態で数十年が経過していました。売主様も、「今まで問題なかったから大丈夫」との事、買主側が住宅ローンを組む際に「境界確定書がないと融資できない」という銀行の指摘が入り、急遽測量と境界確認を実施などのケースもあります。

 

また実際に測量してみると、塀の位置が想定よりも30cm近くずれており、しかもその塀が隣地側の敷地に入り込んでいたのです。最終的には隣地所有者と立ち合いのうえで「現況をもって境界とする」という覚書を取り交わし、無事に売買成立などの事で、これには1か月以上の時間と測量費用が発生する事もあります。

 

このように、境界が未確定のままでは、売却自体が遅れるだけでなく、トラブルがこじれると売却できなくなるリスクすらあります。買主からすれば、「どこまでが自分の土地かわからない」物件に対して、安心して購入することはできません。

 

境界確定の流れとしては、まず土地家屋調査士などの専門家に依頼し、過去の測量図や公図を元に仮測量を実施。次に、隣地所有者へ立ち合いをお願いし、実際の現地で境界を確認し、合意の上で「境界確認書（筆界確認書）」を作成します。この書類があることで、売却時にも「きちんとした不動産」として評価されやすくなります。

 

また、境界トラブルの多くは、塀やブロック、物置などの設置位置が原因です。とくに狭小地では数十センチのズレが命取りになることもあります。実際に塀を設置してから何十年も経過していると、「既成事実だから」と思ってしまいがちですが、法的には違うということも少なくありません。

 

都市部では土地の形がいびつなことも多く、道幅や敷地形状によって再建築や容積率に影響が出ることもあります。境界が曖昧なままリフォームや建て替えをしてしまい、後から違法建築と指摘されるケースもありますので要注意です。

 

境界確定は「手間がかかる」「費用がかかる」と思われがちですが、これは“安心と安全への投資”です。逆に、売却直前にトラブルが発覚してしまうと、結果的に費用も時間も大きくかかってしまいます。

 

私たち東新ハウジングでは、不動産売却の際に境界確認の重要性をご説明し、必要に応じて信頼できる土地家屋調査士と連携しながら、スムーズな売却をお手伝いしています。

 

「境界なんて気にしたことがない」という方こそ、今一度ご自宅の土地について見直してみることをおすすめします。境界が明確であることは、売る人にとっても、買う人にとっても、安心できる“価値”なのです。