<<再建築不可になってしまう土地の怖さ>>仲介手数料無料の不動産をお探しなら東新ハウジング株式会社へ

2024年03月24日

「再建築不可」という言葉を耳にしたことがある方は、どれほどいらっしゃるでしょうか。

 

不動産業に携わる者として、これほど注意が必要な言葉はありません。とくに東京23区内でも、狭小地や古くからの借地に多く見られるのがこの「再建築不可」の土地です。

 

一見すると、住宅が建っていて普通に人が住んでいるように見える物件でも、実は「再建築不可」となっているケースは珍しくありません。これはつまり、「現在の建物を取り壊してしまうと、新しい建物を建てることが法律上できない土地」ということです。

 

なぜこのような土地が存在するのか？　その理由の多くは「接道義務」を満たしていないことにあります。建築基準法では、原則として幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければ、新築を建てることができません。ところが、戦前や戦後すぐに整備された住宅街には、細い路地や通路状の敷地に囲まれた土地が多く、その結果、建築基準を満たさない土地が多数残っています。

 

私が実際に町屋で担当した物件の中にも、「登記上は接道しているが、実際には50cmしかない通路」というケースがありました。つまり、今の建物を壊してしまうと、二度と建てられない土地だったのです。

 

このような土地の怖さは、「知らないまま売ってしまう」「知らないまま買ってしまう」ことにあります。売主にとっては、大きなトラブルの元になりますし、買主にとっては資産価値が著しく下がるリスクを背負うことになります。

 

では、再建築不可の土地は“価値ゼロ”なのでしょうか？　決してそうではありません。現況のまま賃貸物件として運用したり、建物を大切にリフォームして長く使うという選択肢もあります。また、隣地との協議や分筆・合筆などによって、接道義務を満たし、再建築が可能になるケースも稀にあります。

 

ただし、そうした改善には時間と費用、そして交渉力が必要です。「どうしても建て替えたい」という希望がある場合には、まずは専門家による法的な調査や測量士による境界確認が不可欠です。

 

再建築不可物件は、価格が安いという魅力もありますが、十分にリスクを理解したうえで活用することが大切です。私は、こういった物件に対しても“活かす視点”を持つことが大切だと考えています。

 

事実、町屋や台東区などの一部エリアでは、再建築不可でも「現況のまま投資用物件として買いたい」という投資家がいるのも事実です。しかしそれも、「そのリスクを承知で買う」という条件があるからこそです。

 

まとめると、「再建築不可の土地」は、知識がないと非常に危険ですが、知識と工夫があれば“使い方次第”で活きる可能性もあるということです。重要なのは、“知らずに売る・買う”ことを防ぐこと。土地の価値は、法的・実務的な視点で確認しなければ見えてこないのです。

 

もし、再建築不可の疑いがある土地をお持ちであれば、ぜひ一度、調査やご相談をおすすめします。私たち東新ハウジングでは、そうした土地についても現況や契約内容を丁寧に確認し、最適な対応を一緒に考えてまいります。