<<土地の接道幅50cm未満の実例と教訓>>仲介手数料無料の不動産をお探しなら東新ハウジング株式会社へ

2024年05月07日

「この土地、ちゃんと道路に接しているので再建築できますよね？」

不動産売買において、最も注意すべきことの一つが「接道義務」です。

特に都市部では、戦前や戦後すぐに整備された住宅地に、狭い通路を介して道路と接しているように見える土地が多く存在します。しかしその“通路”が、実は建築基準法上の「道路」と認められていない場合、再建築不可となってしまう恐れがあるのです。

 

東新ハウジングでも、過去に対応した町屋の借地案件で、まさにこの「通路幅50cm未満問題」に直面しました。その土地は、古家付きで一見普通の住宅地に見えましたが、調査を進めると、前面道路に通じている通路がわずか50cm幅（接道幅）ほどしかなかったのです。実際に建物が建っていても、その通路が建築基準法上の接道義務（2m以上）を満たしていない場合、再建築はできません。

 

このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれます。現在の建物は使用できても、取り壊して新たな建物を建てることはできません。つまり、売却時の価格に大きく影響し、融資も通りづらくなります。実際、この案件でも買主が住宅ローンを利用できず、現金購入希望者への販売に切り替えることとなりました。

 

重要なのは、売主様もこうした事実を知らなかったということです。「昔から家が建っていたし大丈夫だと思っていた」とのことでした。実はこの経緯は借地上の大きな一筆の土地に地主が土地の境界を引き、そのまま長年使用されてきたという背景があります。その時に地主にクレームを入れればよかったのですが、そのままにしていた事が悪い方向に進みました。

そして底地買いで所有権になりましたが、再建築不可である事に変わりありません。

 

東新ハウジングでは、接道義務や再建築可否の確認を含めた事前調査を徹底し、お客様にリスクと可能性を正しくお伝えするよう努めています。通路が狭い、路地状敷地、旗竿地など、見た目では判断できない部分こそ、プロの目で冷静にチェックする必要があります。

 

また、再建築不可の土地であっても、使い道はあります。古家をリフォームして賃貸活用したり、隣地とセットで売却する方法、または倉庫や事業用地としての利用など、アイデア次第で価値を引き出すことは可能です。

 

この「通路幅50cm未満問題」は、不動産の現場で起こり得るリアルなリスクの一例です。土地や建物の価値は、単に立地や築年数だけでは測れません。法律、図面、現況、そして地域の歴史的背景を総合的に見て判断する力が必要です。

 

土地を売る前、買う前に。
“通れるかどうか”ではなく、“建てられるかどうか”を確認しましょう。