<<更地返還は本当に必要？借地売却の落とし穴>>仲介手数料無料の不動産をお探しなら東新ハウジング株式会社へ

2025年06月09日

借地権付き物件を売却する際、多くの人がまず気にするのが「更地返還」という言葉です。地主との契約書や覚書に「借地終了時は更地にして返還すること」といった一文が書かれていると、「解体して土地を更地にしなければ売れないのでは？」と誤解されることがあります。

 

実際に、私が東京都内、特に荒川区町屋エリアで対応したご相談の中にも、「建物を壊して返すしかないと思っていました」という声が何度もありました。しかし、これが大きな落とし穴になることも少なくありません。

 

まず押さえておきたいのは、「更地返還の義務があるからといって、必ずしも更地にしなければならないわけではない」ということです。契約上はそう書かれていても、地主と借地人が合意すれば「建物付きのままでの売却」や「借地権の譲渡」といった対応も可能です。むしろ、実務上はそちらの方が現実的で、経済的にも得な選択となるケースが多いのです。

 

更地返還を前提にしてしまうと、建物の解体費が発生します。木造2階建てでも200万円以上かかることが一般的で、RC造や鉄骨造であればさらに高額になります。それに加え、解体後の土地は「建物のない土地＝更地」となるため、固定資産税も高くなり、地主にとっても負担が増えることになります。

 

また、東京23区のように地価の高いエリアでは、建物付きで借地権を譲渡するほうが、買主のニーズに合う場合が多くあります。特に、投資用や自宅建て替えを検討している方にとっては、既存建物があることで融資が通りやすくなったり、事前に建物の状態を確認できるというメリットがあります。

 

一方で、「更地返還」が必要になる場面もゼロではありません。たとえば、地主が土地を更地で使う予定がある場合、あるいは契約で厳格に定められており、地主が一切の譲渡を認めない場合などです。しかし、実際には「話し合いの余地がある」ケースも多く、最初から「壊すしかない」と決めつけず、まずは専門家に相談することが重要です。

 

私がこれまで担当した案件でも、当初は「更地返還」と思い込んでいたご相談者様が、地主との話し合いの結果、建物付きで第三者に譲渡できたという例が複数あります。こうしたケースでは、借地権者も無駄な費用をかけず、地主も新たな契約者を得られ、買主も現況で購入できるという三者にとってプラスの結果をもたらすことができました。

 

重要なのは、「契約書に書かれていることがすべてではない」という視点です。もちろん、契約は法的な根拠を持つものですが、借地関係は人間同士の関係に根差していることが多く、現実の運用は柔軟に対応されることも少なくありません。

 

まとめると、借地の売却を検討する際に「更地返還」を鵜呑みにしてしまうのは、思わぬ損失を生むことがあります。特に、地価の高い東京23区においては、建物付きでの売却や第三者への譲渡という選択肢を検討する価値は十分にあります。

 

「これは壊さなければならない」と決めつける前に、一度立ち止まって、第三者の目で状況を見てもらうこと。それが、損をしない借地売却への第一歩です。