<<23区内の借地事情と注意点>>仲介手数料無料の不動産をお探しなら東新ハウジング株式会社へ

2025年06月12日

東京都内、特に23区には意外と多くの「借地権付き不動産」が存在しています。特に下町と呼ばれるエリア、荒川区・台東区・墨田区などには、大正から昭和初期にかけて形成された借地権の土地が多く残っています。

 

借地とは、簡単に言えば「土地を借りて建物を所有する」状態です。土地の所有者（地主）から土地を借り、その上に自分の家を建てて住む、または賃貸物件として運用するという仕組みです。この借地制度は戦前から続いており、今でも法改正を経ながら多くの人に利用されています。

 

しかし、東京23区で借地を扱う際には、いくつか注意すべき大事なポイントがあります。

 

まず一つ目は「再建築の可否」です。借地権付きの建物を取り壊して新築する場合、地主の承諾が必須になります。この承諾が得られない限り、建て替えはできません。また、建築基準法や接道義務により、再建築自体が難しい場合もあります。23区では、敷地の一部が細長い通路や路地状敷地になっているケースも多く、これが再建築不可の原因になることもあります。

 

二つ目は「地主との関係性」です。借地権の契約は基本的に長期間（旧法借地であれば30年以上）ですが、契約更新や承諾料の支払い、建物譲渡時の承諾など、地主の協力が不可欠です。地主との信頼関係を維持することが、借地活用を円滑に進める鍵となります。

 

三つ目は「金融機関の融資条件」です。借地権付き物件は、金融機関によって融資が厳しくなる場合があります。特に契約残存期間が短い場合や、再建築不可の場合は、住宅ローンの審査が通らないこともあります。売却を検討する場合は、買主側のローン条件にも注意が必要です。

 

四つ目は「借地契約の種類」です。借地には旧法借地と新法借地（普通借地・定期借地）があります。特に旧法借地は更新を前提とした契約であり、定期借地と異なり権利が強い反面、地主とのトラブルも起きやすい傾向にあります。契約書や更新履歴の確認は、必ず行っておくべき基本です。

 

最後に、東京23区という地価の高いエリアにおいて、「借地だから」といって安易に更地返還を選択するのは非常にもったいないケースが多いです。建物付きのまま売却した方が、高値で取引できる可能性が十分にあります。地主からの「更地で返してほしい」という要望に対しても、交渉次第で柔軟に対応できるケースもあるため、諦める前に専門家に相談するのがおすすめです。

 

私は町屋という荒川区の地元で、実際に多くの借地案件に関わってきました。地主との交渉、建物の評価、法的手続き、買主への説明…どれも簡単なことではありませんが、地域性を知り、関係者と丁寧に向き合うことで、借地でも「売れる」「活かせる」道は必ずあります。

東京23区で借地を扱うなら、まずはその土地の成り立ちと法律、そして人のつながりを理解すること。それが最初の一歩です。